Fra ’hård ghetto’ til blandet by

Den almene bebyggelse Tingbjerg i København får over 1.000 nybyggede private boliger, som kommer til at udgøre en tredjedel af samtlige boliger i området. Planen om at forvandle Tingbjerg til en blandet by blev udtænkt inden Folketingets ghettoplan. Byudviklingen gør det muligt at opfylde kravet til 'hårde ghettoer' med hensyn til andelen af almene familieboliger uden nævneværdige nedrivninger. Antallet af almene familieboliger bevares.

Forandringerne i Tingbjerg er allerede begyndt.

Ved indkørslen til denne almene bebyggelse i det nordvestlige København er der kommet nye gulstensbygninger med frugt- og grønthandel, slagter og pizzeria i gadeplan – og private boliger på de to etager ovenpå.

Og på selve det ene hjørne her først på Ruten, Tingbjergs hovedgade, er en knejsende gul kran ved at løfte betonelementer på plads til en bygning.

Den nye bygning skal rumme et Lidl-supermarked, boliger og festlokaler, som beboerbestyrelserne administrerer.

Forandringerne i Tingbjerg er allerede begyndt.

Ved indkørslen til denne almene bebyggelse i det nordvestlige København er der kommet nye gulstensbygninger med frugt- og grønthandel, slagter og pizzeria i gadeplan – og private boliger på de to etager ovenpå.

Og på selve det ene hjørne her først på Ruten, Tingbjergs hovedgade, er en knejsende gul kran ved at løfte betonelementer på plads til en bygning.

Den nye bygning skal rumme et Lidl-supermarked, boliger og festlokaler, som beboerbestyrelserne administrerer.

Planen er, at Tingbjerg skal fortættes ved at bygge private boliger, samtidig med at bebyggelsen bevares som et grønt boligområde.
Planen er, at Tingbjerg skal fortættes ved at bygge private boliger, samtidig med at bebyggelsen bevares som et grønt boligområde.

I den modsatte ende af Ruten er det muligt at få et overblik over den planlagte forvandling, der skal frigøre Tingbjerg fra prædikatet ”hård ghetto”.

Seniorkonsulent Johnny Priess fører an ind i et lokale i det grå, tidligere butikscenter, hvor modeller og plancher viser den fremtidige blandede by.

Blandt andet illustrerer træklodser i den rette udformning den kommende placering af nybyggede boliger i forhold til de lave blokke i det meget grønne landskab.

Planens hovedelement er at øge antallet af boliger til over 3.000, idet de nuværende cirka 2.300 almene boliger får selskab af over 1.000 nybyggede private boliger.

De almene boliger i Tingbjerg drives i et tæt parløb af to boligorganisationer, SAB (med KAB som administrator) og FSB.

FAKTA OM TINGBJERG

Tingbjerg ligger i det nordvestlige København, cirka otte kilometer fra bycentrum og nær Utterslev Mose og Vestvolden.

Tingbjerg består af cirka 2.200 almene boliger, og de hører under de almene boligorganisationer SAB og FSB.

Bebyggelsen blev planlagt i 1950’erne af arkitekt og byplanlægger Steen Eiler Rasmussen sammen med landskabsarkitekt C.Th. Sørensen. Hensigten var at etablere en selvstændig byenhed med egne institutioner, der skulle falde ind i det åbne landskab. Derfor måtte der højst bygges i tre etager bortset fra højhuset på 12 etager, som skulle camouflere den oprindelige varmecentral.

Bygningerne er i gule sten med karakteristiske hvide skodder, og de er adskilte af store, grønne gårdrum med træer og buske.

Organisationerne havde tidligere sammen med Københavns Kommune forsøgt at løfte området med fleksibel udlejning og boligsociale indsatser, men resultaterne har ikke været tilfredsstillende i forhold til ghettokriterierne.

Derfor begyndte overvejelserne tilbage i 2013-2014 om at etablere private boliger og dermed opnå blandede ejerformer med et mål om at øge andelen af ressourcestærke beboere.

Det skete i en strategi, som også Københavns Kommune var med til at udforme.

”Vi var altså i gang, før Folketingets ghettoplan blev vedtaget,” understreger Lene Vennits, kundechef i KAB.


Nænsom fortætning

Første skridt i udviklingen af Tingbjerg var frasalget af det nedslidte og tomme butikstorv ved ”porten” til Tingbjerg.

De nye bygninger giver ifølge Lene Vennits ”et supergodt indtryk ved ankomsten”.

Derpå blev det næste, meget vigtige skridt taget, da FSB og SAB i begyndelsen af 2018 indgik en partnerskabsaftale med en privat ejendomsudvikler om at opføre cirka 1.000 nye private boliger.

Det fremgår ydermere af udviklingsplanen for området, at et antal eksisterende almene familieboliger skal såkaldt ommærkes til ungdoms- og ældreboliger for at nå målet i ghettoplanen på maksimalt 40 procent almene familieboliger.

SAB bygger et nyt plejecenter i den nedre, fjerne ende af Ruten, og der er overvejelser om at bygge samt udvide og modernisere eksisterende daginstitutioner og Tingbjerg Skole, der ligger midt på Ruten.

Organisationerne havde tidligere sammen med Københavns Kommune forsøgt at løfte området med fleksibel udlejning og boligsociale indsatser, men resultaterne har ikke været tilfredsstillende i forhold til ghettokriterierne.

Derfor begyndte overvejelserne tilbage i 2013-2014 om at etablere private boliger og dermed opnå blandede ejerformer med et mål om at øge andelen af ressourcestærke beboere.

Det skete i en strategi, som også Københavns Kommune var med til at udforme.

”Vi var altså i gang, før Folketingets ghettoplan blev vedtaget,” understreger Lene Vennits, kundechef i KAB.


Nænsom fortætning

Første skridt i udviklingen af Tingbjerg var frasalget af det nedslidte og tomme butikstorv ved ”porten” til Tingbjerg.

De nye bygninger giver ifølge Lene Vennits ”et supergodt indtryk ved ankomsten”.

Derpå blev det næste, meget vigtige skridt taget, da FSB og SAB i begyndelsen af 2018 indgik en partnerskabsaftale med en privat ejendomsudvikler om at opføre cirka 1.000 nye private boliger.

Det fremgår ydermere af udviklingsplanen for området, at et antal eksisterende almene familieboliger skal såkaldt ommærkes til ungdoms- og ældreboliger for at nå målet i ghettoplanen på maksimalt 40 procent almene familieboliger.

SAB bygger et nyt plejecenter i den nedre, fjerne ende af Ruten, og der er overvejelser om at bygge samt udvide og modernisere eksisterende daginstitutioner og Tingbjerg Skole, der ligger midt på Ruten.

PARTER I TINGBJERGS UDVIKLINGSPLAN

SAB og FSB: De to almene boligorganisationer, som ejer de eksisterende boliger og grønne områder i Tingbjerg – cirka halvdelen hver.

NREP: En privat ejendomsudvikler, der har stor byggeaktivitet i københavnsområdet – med særligt fokus på bæredygtige familieboliger. NREP skal bygge langt størstedelen af de nye boliger i Tingbjerg.

Innovater: En privat ejendomsudviklingsvirksomhed med fokus på retail (butikker), boliger og privat-alment samarbejde. Innovater er ved at udvikle den første del af Ruten, hovedgaden i Tingbjerg, med nye butikslokaler og desuden en række nye, private boliger.

Københavns Kommune: Alle forvaltninger i Københavns Kommune deltager i udviklingen af Tingbjerg. Formålet er at sikre kommunale tilbud sideløbende med udbygningen af Tingbjerg, og at nyt byggeri passer sammen med gammelt i en harmonisk samlet udvikling.

 

”Vi ønskede ikke at nedrive eller frasælge de smukke boligblokke i Tingbjerg, hvis vi kunne undgå det,” siger Lene Vennits.

Som led i udviklingen af Tingbjerg vil de almene boliger blive renoveret.

”Vi ønskede ikke at nedrive eller frasælge de smukke boligblokke i Tingbjerg, hvis vi kunne undgå det,” siger Lene Vennits.

Som led i udviklingen af Tingbjerg vil de almene boliger blive renoveret.

Bebyggelsesprocenten vil stige fra cirka 50 til cirka 70 procent. Øvelsen består i at placere de nybyggede boliger de rigtige steder.
Bebyggelsesprocenten vil stige fra cirka 50 til cirka 70 procent. Øvelsen består i at placere de nybyggede boliger de rigtige steder.

”Tingbjerg er et arkitektonisk flot, grønt og aktivt boligområde, og dette er kvaliteter, vi vil bygge videre på. De skal ikke bygges væk,” siger Pia Nielsen, direktør i FSB.

Hun oplyser, at bebyggelsesprocenten som følge af byudviklingen vil stige fra cirka 50 procent til cirka 70 procent.

”Tingbjerg skal være en del af den blandede by, som hele København også stræber efter at være. Flere ejerformer smelter sammen. Der skal ikke være en oplevelse af ’dem og os’,” siger Pia Nielsen.

”Vores udviklingsplan er nok den mest nænsomme i Danmark,” vurderer Lene Vennits. Hun tilføjer, at øvelsen består i at placere de nybyggede boliger de ”rigtige steder”, så oplevelsen af Tingbjerg som en åben, grøn boligby bevares.

FAKTA OM SAB/KAB

Samvirkende Boligselskaber (SAB) blev stiftet i 1940 og begyndte samme år byggeri af boliger, som der var mangel på under Anden Verdenskrig.

SAB råder nu over næsten 9.000 boliger i Storkøbenhavn. Hovedparten er almene familieboliger, men der er også pleje- og ældreboliger, ungdomsboliger og et seniorfællesskab.

SAB’s boliger administreres af KAB.

SAB/KAB driver fem afdelinger i Tingbjerg, nemlig Tingbjerg I, II, III, IV og V samt Tingbjerghjemmet, med i alt lidt under 1.100 boliger. Hertil kommer Utterslevhuse i forlængelse af Tingbjergs hovedgade, Ruten, hvor der er over 200 boliger.


FAKTA OM FSB

FSB blev stiftet i 1933 og er nu den største almene boligorganisation i København.

FSB ejer og administrerer cirka 13.000 familie-, ældre- og ungdomsboliger i Storkøbenhavn.

FSB driver to afdelinger i Tingbjerg, Tingbjerg I og II, med tilsammen næsten 1.100 boliger. FSB administrerer desuden Tingbjerg Kollegiet med 270 boliger.

 

Blandede beboerreaktioner

Under besøget i Tingbjerg er beboerrepræsentanter samlet i huset 'Tingbjerg forum', som også rummer ejendomskontor og sekretariat for den boligsociale indsats.

Her er meningerne delte om den planlagte forvandling af bebyggelsen hos de to beboerdemokrater, der har boet i Tingbjerg i henholdsvis 24 år og 35 år.

Kirsten Madsen, formand for afdelingsbestyrelsen i FSB, forklarer, at hun er ”ked af den anbefalede fortætning af bygninger”.

”Vi er glade for lyset, og at vi har frit udsyn til himlen. Beslutningen om at nedrive og opføre private boliger blev truffet, uden at beboerne fik mulighed for afstemning,” siger Kirsten Madsen.

Blandede beboerreaktioner

Under besøget i Tingbjerg er beboerrepræsentanter samlet i huset 'Tingbjerg forum', som også rummer ejendomskontor og sekretariat for den boligsociale indsats.

Her er meningerne delte om den planlagte forvandling af bebyggelsen hos de to beboerdemokrater, der har boet i Tingbjerg i henholdsvis 24 år og 35 år.

Kirsten Madsen, formand for afdelingsbestyrelsen i FSB, forklarer, at hun er ”ked af den anbefalede fortætning af bygninger”.

”Vi er glade for lyset, og at vi har frit udsyn til himlen. Beslutningen om at nedrive og opføre private boliger blev truffet, uden at beboerne fik mulighed for afstemning,” siger Kirsten Madsen.

Områdeleder Claus Robl (til venstre), afdelingsformand Pernille Høholt fra SAB (i midten) og seniorkonsulent Johnny Priess (til højre) beretter om beboerreaktioner på udviklingsplanen.
Områdeleder Claus Robl (til venstre), afdelingsformand Pernille Høholt fra SAB (i midten) og seniorkonsulent Johnny Priess (til højre) beretter om beboerreaktioner på udviklingsplanen.

Pernille Høholt, formand for afdelingsbestyrelsen i SAB, udtrykker håb om, at folk kommer tættere på hinanden socialt, når der bliver bygget flere boliger.

”Man rykker sig ikke, hvis man ikke har idealer om at rykke sig. Nogle forandringer skal igangsættes på et højere niveau,” siger Pernille Høholt.

Claus Robl, områdeleder i Tingbjerg, deltager også i snakken. Han bemærker, at de grønne arealer bliver værdsat som en enorm kvalitet i Tingbjerg.

”Beslutningen var megasvær og skulle gennemføres på kort tid. Der var en høringsproces, men ikke nogen afstemning. Det ligger i beboernes DNA, at ændringer generelt er noget, der skal stemmes om,” fortæller han.

TINGBJERG KULTURHUS

Det ligner en kæmpemæssig TV-fladskærm. Kulturhuset i Tingbjerg er en smal, fire-etages bygning, der rummer bibliotek og desuden fungerer som kultur- og beboerhus.

Kulturhuset ligger i tilknytning til Tingbjerg Skole. Det er opført i et samarbejde mellem Københavns Kommune og SAB og FSB.

Bygningen er beklædt med de kendte gule mursten fra Tingbjerg, mens lyst træ dominerer interiøret.

Den erklærede hensigt ved indvielsen var, at Kulturhuset skulle styrke byudviklingen og tiltrække mennesker både fra Tingbjerg og fra uden for bebyggelsen.

Boligorganisationerne melder, at der har været et stort antal besøgende udefra, som blandt andet ønsker at se nærmere på den meget roste arkitektur. Kulturhuset er tegnet af arkitektfirmaet COBE.

Beboerrepræsentanter siger, at begrænsede åbningstider hidtil har lagt en bremse på de lokales brug af Kulturhuset.

Der er lyst træ inde i Kulturhuset og Tingbjergs karakteristiske gule mursten som beklædning udenpå.
Der er lyst træ inde i Kulturhuset og Tingbjergs karakteristiske gule mursten som beklædning udenpå.

Behov for flere adgangsveje

Tingbjerg forekommer isoleret fra de omkringliggende områder, fordi Ruten, Tingbjergs hovedgade, er den eneste trafikale indgang til bebyggelsen for offentlig bustransport og bilkørsel.

Ifølge udviklingsplanen skal der laves om på den fysiske infrastruktur, hvis det skal lykkes at koble Tingbjerg til resten af Storkøbenhavn.

Det gælder ikke mindst til Bystævneparken, en bebyggelse syd for Tingbjerg, som ifølge udviklingsplanen ligeledes skal udvikles til et mangfoldigt område.

En vej fra Tingbjerg mod syd til Bystævnet vil være med til at åbne Tingbjerg. Dette forudsætter, at fredningen ophæves på et lille stykke af Vestvolden.
En vej fra Tingbjerg mod syd til Bystævnet vil være med til at åbne Tingbjerg. Dette forudsætter, at fredningen ophæves på et lille stykke af Vestvolden.

Mod syd er der lige nu kun en sti, der går over en kanal og passerer gennem en snæver åbning i Vestvolden, et fæstningsanlæg fra sidst i 1800-tallet.

Boligorganisationerne mener, at der også skal åbnes mod Gladsaxe i nord og mod Mørkhøj i vest ved at forlænge Ruten i den retning.

På ønskesedlen er ydermere nordvendte tilkørselsramper til Hillerødmotorvejen.

Men der er forhindringer på vejen til bedre adgangsforhold.

”Vejforbindelse fra Tingbjerg til Gladsaxe er ekstrem vigtig. Vestvolden er fredet, men måske vil staten hjælpe os med en anlægslov, der ophæver fredningen, så Tingbjerg og Bystævneparken kan hænge sammen. Det er jo et forsvarsværk, der aldrig har været i brug,” siger Pia Nielsen fra FSB.

Hun tilføjer, at en eventuel fremtidig letbane mellem Nørrebro og Gladsaxe også vil forbedre samfærdslen, fordi der opereres med flere stop i Tingbjerg.

Københavns Kommune, Gladsaxe Kommune og Region Hovedstaden arbejder på en sådan trafikforbindelse, der kan aflaste buslinje 5C, der er den travleste i Nordeuropa.

”Vi er mere optimistiske end længe,” siger Pia Nielsen om udsigterne til en bedre trafikal sammenknytning af Tingbjerg og omgivelserne.

En model af Tingbjerg, sådan som boligområdet ventes at komme til at se ud inden 2030.
En model af Tingbjerg, sådan som boligområdet ventes at komme til at se ud inden 2030.

Foto: Lars Just

KRAVET OM EN UDVIKLINGSPLAN

De 15 såkaldte hårde ghettoer skulle som følge af ghettoplanen fra Folketinget (parallelsamfundsplanen) hver især aflevere en udviklingsplan til Trafik-, Bolig- og Byggestyrelsen senest 1. juni i år.

Planen er lavet i et samarbejde mellem den pågældende almene boligorganisation og kommunen.

I udviklingsplanen skulle de primært redegøre for, hvordan de vil reducere andelen af almene familieboliger til maksimalt 40 procent inden 2030.

Der er flere muligheder for at opfylde målet: Nedrivning af almene familieboliger, privat nybyggeri af boliger, konvertering af almene familieboliger til ungdomsboliger/ældreboliger, salg af almene boliger og tilførsel af erhverv.

Udviklingsplanen skal efter myndighedernes godkendelse omsættes til en helhedsplan, der skal medvirke til at sikre en samlet langsigtet løsning af boligafdelingens eller boligområdets problemer, herunder byggeteknisk, boligsocialt og økonomisk.

En helhedsplan er forudsætningen for støtte fra Landsbyggefonden til løsningen.

;