Genhusning eller ej?

Forbehold over for fordyrende genhusning forsvinder til tider, når beboere mærker generne ved at bo, mens der laves renoveringsarbejde i ejendommen. Det viser erfaringer fra Frederikshavn og Frederiksberg. Valget handler blandt andet om penge og psykisk belastning.

 

Af Regner Hansen, foto: Lars Just

”Min lejlighed var den første, som de renoverede, og det blev klaret på én dag.”

Det siger en tilfreds Børge Nielsen. Han er pensionist og bor i en af de røde toetagesblokke i Lindebo-afdelingen under Frederikshavn Boligforening.

Der er kommet nye vinduer med bedre isolering og ventilation, og det er blevet muligt at skrue ned for varmen. Arbejdet er lige overstået, og møblerne i stuen er stadig rykket halvanden meter tilbage fra ydermuren. Der var opsat en støvvæg som adskillelse.

”Jeg kan godt lide at læse bøger, og det kunne jeg sagtens gøre, mens de udførte arbejdet. Der var kun støj, da de løftede vinduerne med kran op til lejligheden.

Håndværkerne var også flinke til at bruge mundbind og tage hensyn i forhold til coronasmitte,” siger Børge Nielsen. Tilbage er, at emhætten i køkkenet skal udskiftes.

 

Af Regner Hansen, foto: Lars Just

”Min lejlighed var den første, som de renoverede, og det blev klaret på én dag.”

Det siger en tilfreds Børge Nielsen. Han er pensionist og bor i en af de røde toetagesblokke i Lindebo-afdelingen under Frederikshavn Boligforening.

Der er kommet nye vinduer med bedre isolering og ventilation, og det er blevet muligt at skrue ned for varmen. Arbejdet er lige overstået, og møblerne i stuen er stadig rykket halvanden meter tilbage fra ydermuren. Der var opsat en støvvæg som adskillelse.

”Jeg kan godt lide at læse bøger, og det kunne jeg sagtens gøre, mens de udførte arbejdet. Der var kun støj, da de løftede vinduerne med kran op til lejligheden.

Håndværkerne var også flinke til at bruge mundbind og tage hensyn i forhold til coronasmitte,” siger Børge Nielsen. Tilbage er, at emhætten i køkkenet skal udskiftes.

Billede 1 + Brødtekst
Børge Nielsen kan godt lide at læse bøger, og han kunne læse uforstyrret, mens håndværkere skiftede vinduerne få meter borte.

Genhusning er en kompleks størrelse

Lindebo-afdelingen i det nordøstlige Frederikshavn er efter et langt tilløb i gang med en renovering, der strækker sig frem til 2023. Byggeriet er fra tidligt i 1970’erne, og det trænger, men i forskellig grad.

En del af de 192 boliger er etageboliger, og i alle etageboligerne bliver vinduer, nogle døre samt emhætte udskiftet. I stuelejlighederne i nogle af blokkene bliver der desuden lavet tilgængelighed. Det gælder ikke i blokken, hvor Børge Nielsen bor.

De øvrige boliger i afdelingen er fritliggende såkaldte gårdhuse, og problemer med fugt og kulde har gjort det påtrængende med et mere omfattende indgreb. Foruden udskiftning af vinduer og døre skal der laves nyt tag.

Der skal foretages hulmursisolering af ydermurene, mursten skal skiftes, og der skal fuges flere steder. Nogle af gårdhusene får øget tilgængelighed.

Mange faktorer er i spil

Renoveringen har rejst det naturlige spørgsmål i boligorganisationen og afdelingen om, hvorvidt beboerne skulle genhuses eller ej?

Genhusning er en kompleks størrelse

Lindebo-afdelingen i det nordøstlige Frederikshavn er efter et langt tilløb i gang med en renovering, der strækker sig frem til 2023. Byggeriet er fra tidligt i 1970’erne, og det trænger, men i forskellig grad.

En del af de 192 boliger er etageboliger, og i alle etageboligerne bliver vinduer, nogle døre samt emhætte udskiftet. I stuelejlighederne i nogle af blokkene bliver der desuden lavet tilgængelighed. Det gælder ikke i blokken, hvor Børge Nielsen bor.

De øvrige boliger i afdelingen er fritliggende såkaldte gårdhuse, og problemer med fugt og kulde har gjort det påtrængende med et mere omfattende indgreb. Foruden udskiftning af vinduer og døre skal der laves nyt tag.

Der skal foretages hulmursisolering af ydermurene, mursten skal skiftes, og der skal fuges flere steder. Nogle af gårdhusene får øget tilgængelighed.

Mange faktorer er i spil

Renoveringen har rejst det naturlige spørgsmål i boligorganisationen og afdelingen om, hvorvidt beboerne skulle genhuses eller ej?

BOLIGFORENING OG LINDEBO

Frederikshavn Boligforening består af cirka 3.500 almene boliger, som er fordelt på 39 afdelinger.

Boligerne ligger i Frederikshavn, Sæby, Skagen og andre byer i det nordøstlige Vendsyssel.

Boligerne er rækkehuse, fritliggende huse, etageboliger, seniorboliger og ungdomsboliger.

Desuden administrerer Frederikshavn Boligforening et antal kollegieboliger i Skagen og et antal ældre- og plejeboliger i fire byer i området.

Lindebo-afdelingen i det nordvestlige Frederikshavn er opført i 1974-1976. Der er to typer, nemlig etageejendomme med lejligheder og fritliggende såkaldte gårdhuse med egen have. Afdelingen har i alt 192 boliger.

Beslutninger og kursændringer

Der er flere faktorer, der indgår i overvejelserne om genhusning, forklarer Helle Dam Jensen og Jesper Nymark, henholdsvis udlejningschef og driftschef i Frederikshavn Boligforening:

På den ene side står omfanget af renoveringen, beboernes grundlæggende ønske om at skulle undgå besværet ved en midlertidig flytning.

På den anden side forhold som eventuelle gener i form af støj og støv og forsinkelser i arbejdet, den kortere byggetid, når boliger er ubeboet, prisen på renoveringen i de forskellige scenarier og eventuelle udgifter til genhusning.

Beslutninger og kursændringer

Der er flere faktorer, der indgår i overvejelserne om genhusning, forklarer Helle Dam Jensen og Jesper Nymark, henholdsvis udlejningschef og driftschef i Frederikshavn Boligforening:

På den ene side står omfanget af renoveringen, beboernes grundlæggende ønske om at skulle undgå besværet ved en midlertidig flytning.

På den anden side forhold som eventuelle gener i form af støj og støv og forsinkelser i arbejdet, den kortere byggetid, når boliger er ubeboet, prisen på renoveringen i de forskellige scenarier og eventuelle udgifter til genhusning.

Billede + brødtekst 3
Driftschef Jesper Nymark og udlejningschef Helle Dam Jensen bidrager i kraft af deres respektive ansvarsområder med forskellige perspektiver på spørgsmålet om genhusning.

Tidligere erfaringer bliver inddraget i beslutningen. I forbindelse med en nylig renovering i Frederikshavn Boligforening blev samtlige beboere genhuset.

I et andet tilfælde skete der en delvis genhusning, nemlig af beboerne i opgangen, hvor arbejdet stod på, men ikke af beboerne i naboopgangen. Og disse naboer havde gener.

Jesper Nymark udtaler:

”Mange beboere ønsker ikke genhusning. Men det sker, at de får en lidt anden holdning, når de oplever påvirkningen fra renoveringsarbejdet,” siger han og fortsætter:

”Det kan også være en udfordring at blive boende, hvis arbejdet trækker ud. Det kan virke meget generende.”

Han tilføjer, at det i perioden med coronasmitte har været en ekstra overvejelse i tilfældene uden genhusning, at håndværkerne kommer tæt på beboerne.

Helle Dam Jensen beretter om et eksempel, hvor ny viden i renoveringsforløbet kan føre til, at beboere, som ikke var genhuset, var nødt til at blive genhuset.

Det var opdagelsen af, at sokkel og etagedæk i et etagebyggeri ikke var holdbare. Det viste en teknisk undersøgelse.

”Det var en pludselig kursændring,” siger Helle Dam Jensen. Hun synes dog, at beboerne tog det pænt.

 

Hel, delvis og ingen genhusning

I Lindebo førte drøftelserne om genhusning til, at alle beboere i gårdhusene bliver genhuset, fordi der er tale om et større indgreb.

Mange beboere i etageejendomme bliver boende, heriblandt Børge Nielsen, fordi der kun skal foretages mindre udskiftninger.

Dog bliver der i etageejendomme, hvor der skal laves tilgængelighed, gennemført delvis genhusning. Der er lidt spænding om dette forløb, medgiver Helle Dam Jensen.

For mens beboerne i stuelejlighederne genhuses, skal beboerne på første sal blive boende under renoveringen.

Tidligere erfaringer bliver inddraget i beslutningen. I forbindelse med en nylig renovering i Frederikshavn Boligforening blev samtlige beboere genhuset.

I et andet tilfælde skete der en delvis genhusning, nemlig af beboerne i opgangen, hvor arbejdet stod på, men ikke af beboerne i naboopgangen. Og disse naboer havde gener.

Jesper Nymark udtaler:

”Mange beboere ønsker ikke genhusning. Men det sker, at de får en lidt anden holdning, når de oplever påvirkningen fra renoveringsarbejdet,” siger han og fortsætter:

”Det kan også være en udfordring at blive boende, hvis arbejdet trækker ud. Det kan virke meget generende.”

Han tilføjer, at det i perioden med coronasmitte har været en ekstra overvejelse i tilfældene uden genhusning, at håndværkerne kommer tæt på beboerne.

Helle Dam Jensen beretter om et eksempel, hvor ny viden i renoveringsforløbet kan føre til, at beboere, som ikke var genhuset, var nødt til at blive genhuset.

Det var opdagelsen af, at sokkel og etagedæk i et etagebyggeri ikke var holdbare. Det viste en teknisk undersøgelse.

”Det var en pludselig kursændring,” siger Helle Dam Jensen. Hun synes dog, at beboerne tog det pænt.

 

Hel, delvis og ingen genhusning

I Lindebo førte drøftelserne om genhusning til, at alle beboere i gårdhusene bliver genhuset, fordi der er tale om et større indgreb.

Mange beboere i etageejendomme bliver boende, heriblandt Børge Nielsen, fordi der kun skal foretages mindre udskiftninger.

Dog bliver der i etageejendomme, hvor der skal laves tilgængelighed, gennemført delvis genhusning. Der er lidt spænding om dette forløb, medgiver Helle Dam Jensen.

For mens beboerne i stuelejlighederne genhuses, skal beboerne på første sal blive boende under renoveringen.

Billede + brødtekst 4
Helle Dam Jensen viser, hvordan der er indbygget ventilation i de nye vinduer hos Børge Nielsen.

Oplysning er vejen til en god oplevelse blandt beboerne, lyder meldingen fra Frederikshavn Boligforening.

”Uanset planen forsøger vi at gøre beboerne trygge. Hvis de skal genhuses, taler vi med dem om, hvor de gerne vil genhuses,” siger Helle Dam Jensen.

Hovedparten af beoerne i Lindebo ønsker genhusning i Lindebo. Beboere med børn vil gerne blive i nærheden af skolen.

Desuden er der beboere, som tillægger stedet mindre betydning, men ikke vil have noget imod, hvis huslejen er mindre i genhusningsperioden, oplyser Helle Dam Jensen.

Jesper Nymark tilføjer, at en solid oplysningsindsats også er vigtig, fordi kun cirka en tredjedel af beboerne deltager i beboermøder om renoveringen og får detaljerede informationer ad den vej. Resten skal nås med skriftlige informationer.

 

Modvilje mod genhusning fordufter

Bettina Nielsen har været tilbage i en uge i Lindebo i sit renoverede gårdhus på 90 kvadratmeter, som tilmed har fået fuld tilgængelighed.

Hun siger, at rødstensboligen er ”rykket ind i det nye årtusinde” som følge af istandsættelsen.

Oplysning er vejen til en god oplevelse blandt beboerne, lyder meldingen fra Frederikshavn Boligforening.

”Uanset planen forsøger vi at gøre beboerne trygge. Hvis de skal genhuses, taler vi med dem om, hvor de gerne vil genhuses,” siger Helle Dam Jensen.

Hovedparten af beoerne i Lindebo ønsker genhusning i Lindebo. Beboere med børn vil gerne blive i nærheden af skolen.

Desuden er der beboere, som tillægger stedet mindre betydning, men ikke vil have noget imod, hvis huslejen er mindre i genhusningsperioden, oplyser Helle Dam Jensen.

Jesper Nymark tilføjer, at en solid oplysningsindsats også er vigtig, fordi kun cirka en tredjedel af beboerne deltager i beboermøder om renoveringen og får detaljerede informationer ad den vej. Resten skal nås med skriftlige informationer.

 

Modvilje mod genhusning fordufter

Bettina Nielsen har været tilbage i en uge i Lindebo i sit renoverede gårdhus på 90 kvadratmeter, som tilmed har fået fuld tilgængelighed.

Hun siger, at rødstensboligen er ”rykket ind i det nye årtusinde” som følge af istandsættelsen.

Billede + brødtekst 5
Bettina Nielsen mener, at kommunikationen om genhusning er vigtig, og hun roser Frederikshavn Boligforenings indsats for at oplyse de berørte beboere.

Bettina var genhuset i et halvt år og valgte at flytte ind hos sin kæreste i denne periode.

”Jeg fik også tilbudt noget andet. I det hele taget har der været en rigtig god kommunikation fra boligorganisationen,” siger Bettina Nielsen, som også roser den ”megagode” flytteservice ved flytningerne ud og hjem.

Bent Hansen er afdelingsformand i Lindebo. Han bor ligeledes i et gårdhus, men har gennem længere tid været genhuset i et andet gårdhus end sit eget, da dette var stærkt angrebet af skimmelsvamp.

”Huset her fungerer fint, selv om det er spejlvendt med hensyn til indretning,” siger Bent Hansen.

Bettina var genhuset i et halvt år og valgte at flytte ind hos sin kæreste i denne periode.

”Jeg fik også tilbudt noget andet. I det hele taget har der været en rigtig god kommunikation fra boligorganisationen,” siger Bettina Nielsen, som også roser den ”megagode” flytteservice ved flytningerne ud og hjem.

Bent Hansen er afdelingsformand i Lindebo. Han bor ligeledes i et gårdhus, men har gennem længere tid været genhuset i et andet gårdhus end sit eget, da dette var stærkt angrebet af skimmelsvamp.

”Huset her fungerer fint, selv om det er spejlvendt med hensyn til indretning,” siger Bent Hansen.

Billede + brødtekst 6
Afdelingsformand Bent Hansen siger, at nogle af de oprindelige modstandere mod genhusning skiftede mening, da de oplevede generne ved renoveringen.

Afdelingsformanden siger generelt om genhusning eller ej:

”I afdelingen er der en fornemmelse af, at mange, der oprindelig ikke ønskede at blive genhuset, kommer på andre tanker under forløbet.”

 

På Frederiksberg blev et skifte undervejs nødvendigt

Netop et skifte fra ikke-genhusning til genhusning er, hvad Søndermarken-bebyggelsen på Frederiksberg har gennemlevet.

Afdelingen under Frederiksberg Forenede Boligselskaber (FFB) består af fem højhuse fra tidligt i 1950’erne, der var plaget af skimmelsvamp.

Afdelingsformanden siger generelt om genhusning eller ej:

”I afdelingen er der en fornemmelse af, at mange, der oprindelig ikke ønskede at blive genhuset, kommer på andre tanker under forløbet.”

 

På Frederiksberg blev et skifte undervejs nødvendigt

Netop et skifte fra ikke-genhusning til genhusning er, hvad Søndermarken-bebyggelsen på Frederiksberg har gennemlevet.

Afdelingen under Frederiksberg Forenede Boligselskaber (FFB) består af fem højhuse fra tidligt i 1950’erne, der var plaget af skimmelsvamp.

FAKTA OM FFB/KAB OG SØNDERMARKEN

Frederiksberg Forenede Boligselskaber (FFB) er Frederiksbergs største almene boligorganisation. Antallet af lejemål er på over 3.200, og de er fordelt på 20 afdelinger. Boligerne er en blanding med hensyn til alder og størrelse.

KAB er et administrationsselskab i hovedstadsområdet, der hjælper 60 almene boligorganisationer med at udleje og administere boliger i deres afdelinger. Blandt dem er FFB og Søndermarken-afdelingen. KAB administrerer i alt cirka 60.000 boliglejemål i København og omegn.

Søndermarken-afdelingen ligger syd for Roskildevej på Frederiksberg og består af fem fritliggende etageejendomme, der hver er på 14 etager plus en penthouseetage. Hertil kommer blandt andet et kvartershus. Blokkene er opført i 1951-1955. Afdelingen har i alt 434 boliger af varierende størrelse.

Der blev vedtaget en renovering, der omfattede facade, efterisolering og installationer. Renoveringen var uden genhusning.

”Afdelingsbestyrelsen ønskede mest mulig renovering for pengene og så lave huslejestigninger som muligt, og genhusning er en udgift. Beboerne, boligorganisationen og kommunen godkendte helhedsplanen, og vi var også parat. Vi gennemfører i de fleste tilfælde renoveringer uden genhusning,” siger Rolf Andersson.

Han er byggedirektør i KAB, som administrerer Søndermarken og FFB’s øvrige boliger.

Renoveringen blev indledt, men det ene problem efter det andet dukkede op:

Ejendommene var ikke som beskrevet i materialet, entreprenøren ”fungerede ikke”, arbejdsprocessen trak ud, og så kom coronapandemien.

”Pludselig var folk hjemme i lejligheden med børn døgnet rundt, og der blev boret og hamret. Det øgede stressniveauet og udløste klager,” siger Rolf Andersson og fortsætter:

”Der var flere socialt udsatte beboere end antaget, og for dem er en renovering særlig hård at komme igennem.”

Frederiksberg Kommune varslede skærpet tilsyn efter henvendelse fra en gruppe beboere. En kritisk arbejdsmiljørapport øgede utilfredsheden blandt beboerne.

Som en konsekvens heraf udvidede KAB et tilbud om genhusning til samtlige beboere og satte renoveringen midlertidigt i stå.

Seneste status er, at to blokke stort set er færdigrenoveret, i yderligere to blokke er det meste indvendige arbejde udført, mens renoveringen af den sidste blok ikke er indledt endnu. Renoveringen ventes endeligt afsluttet i 2022.

Der blev vedtaget en renovering, der omfattede facade, efterisolering og installationer. Renoveringen var uden genhusning.

”Afdelingsbestyrelsen ønskede mest mulig renovering for pengene og så lave huslejestigninger som muligt, og genhusning er en udgift. Beboerne, boligorganisationen og kommunen godkendte helhedsplanen, og vi var også parat. Vi gennemfører i de fleste tilfælde renoveringer uden genhusning,” siger Rolf Andersson.

Han er byggedirektør i KAB, som administrerer Søndermarken og FFB’s øvrige boliger.

Renoveringen blev indledt, men det ene problem efter det andet dukkede op:

Ejendommene var ikke som beskrevet i materialet, entreprenøren ”fungerede ikke”, arbejdsprocessen trak ud, og så kom coronapandemien.

”Pludselig var folk hjemme i lejligheden med børn døgnet rundt, og der blev boret og hamret. Det øgede stressniveauet og udløste klager,” siger Rolf Andersson og fortsætter:

”Der var flere socialt udsatte beboere end antaget, og for dem er en renovering særlig hård at komme igennem.”

Frederiksberg Kommune varslede skærpet tilsyn efter henvendelse fra en gruppe beboere. En kritisk arbejdsmiljørapport øgede utilfredsheden blandt beboerne.

Som en konsekvens heraf udvidede KAB et tilbud om genhusning til samtlige beboere og satte renoveringen midlertidigt i stå.

Seneste status er, at to blokke stort set er færdigrenoveret, i yderligere to blokke er det meste indvendige arbejde udført, mens renoveringen af den sidste blok ikke er indledt endnu. Renoveringen ventes endeligt afsluttet i 2022.

Mere grundig diskussion blandt beboere

”Hvis vi vidste, hvad vi ved nu, ville vi have gennemført en langt mere grundig diskussion om genhusning inden projektet, uanset at det koster,” erkender Rolf Andersson og fortsætter:

”Der er behov for et skærpet fokus på sundhed og psykisk belastning - især i højhuse, hvor folk bor tæt. Men det skal med i overvejelserne, at der også er gener ved genhusning. Man skal pakke alt sammen og ud to gange. For ældre kan det være en belastning sådan at skulle flytte.”

Han varsler mere oplysning om fordele og ulemper ved de to muligheder - genhusning eller ej - ved fremtidige renoveringer. Alle argumenter skal være mere synlige i drøftelser blandt beboerne om spørgsmålet, fastslår han.

Næste store renoveringsprojekt for KAB er Bellahøj-højhusene i det vestlige København.

”Dér var der i forvejen planlagt genhusning, fordi det er en omfattende renovering,” oplyser Rolf Andersson.

 

Mere grundig diskussion blandt beboere

”Hvis vi vidste, hvad vi ved nu, ville vi have gennemført en langt mere grundig diskussion om genhusning inden projektet, uanset at det koster,” erkender Rolf Andersson og fortsætter:

”Der er behov for et skærpet fokus på sundhed og psykisk belastning - især i højhuse, hvor folk bor tæt. Men det skal med i overvejelserne, at der også er gener ved genhusning. Man skal pakke alt sammen og ud to gange. For ældre kan det være en belastning sådan at skulle flytte.”

Han varsler mere oplysning om fordele og ulemper ved de to muligheder - genhusning eller ej - ved fremtidige renoveringer. Alle argumenter skal være mere synlige i drøftelser blandt beboerne om spørgsmålet, fastslår han.

Næste store renoveringsprojekt for KAB er Bellahøj-højhusene i det vestlige København.

”Dér var der i forvejen planlagt genhusning, fordi det er en omfattende renovering,” oplyser Rolf Andersson.